5 عامل اثر گذار بر نرخ اجاره‌نامه‌های جدید
بررسی کارنامه بازار اجاره مسکن در سال ۹۷، با در نظر گرفتن ۵ فاکتور اثرگذار بر نرخ اجاره‌نامه‌های جدید، منجر به ترسیم دو تصویر احتمالی برای شرایط اجاره‌نشین‌های ۹۸ می‌شود.
به گزارش راهبرد معاصر ، در شرایطی که اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۷ در شهر تهران با شیب کمتری نسبت به قیمت خرید آپارتمان در پایتخت رشد کرد با این حال، شیب رشد اجارهبها در سال گذشته بیش از دو برابر شیب رشد یک‌ساله اجاره‌بهای مسکن در پایتخت در یک‌سال ۹۶ رقم خورد؛ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۷ معادل ۷۰درصد افزایش یافت، این در حالی است که میزان رشد میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در همین بازه زمانی در پایتخت ۲۷ درصد بود؛ این موضوع نشان می‌دهد شیب رشد اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در سال گذشته به مراتب کمتر از شتاب رشد قیمت مسکن در پایتخت بوده و هزینه‌اجاره‌نشینی با سرعت کمتری نسبت به هزینه خرید مسکن رشد کرده است؛ با این حال در سال ۹۷ در حالی تورم اجاره مسکن معادل ۲۷ درصد به ثبت رسید که تورم بازار اجاره در سال ۹۶ نسبت به سال قبل از آن ۱۰ درصد بوده است؛ این موضوع نشان می‌دهد در سال ۹۷ اگرچه شتاب رشد اجارهبها در شهر تهران در مقایسه با سرعت رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر بوده است اما میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران در این بازه زمانی در مقایسه با میانگین اجارهبها در یک‌سال قبل از آن، بیش از دوبرابر افزایش یافته است.
آمارها همچنین نشان می‌دهد در طول سال ۹۷ اوج تورم در بازار اجاره مسکن در شهر تهران در فصل تابستان بوده است؛ تورم بازار اجاره در تابستان سال گذشته نسبت به تابستان ۹۶ به ۳۱ درصد رسید که بیشترین سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۷ در میان سایر فصل‌های سال گذشته محسوب می‌شود. بهار سال گذشته میانگین اجارهبها در شهر تهران در مقایسه با بهار ۹۶ معادل ۲۷ درصد، پاییز ۹۷ نسبت به پاییز ۹۶ معادل ۳۰ درصد وزمستان ۹۷ نسبت به زمستان ۹۶ برابر ۲۲ درصد افزایش یافت. این موضوع نشان می‌دهد در زمستان سال گذشته در مقایسه با سایر فصول سال، شتاب رشد اجارهبها در شهر تهران به‌خصوص نسبت به فصل نقل و انتقال در بازار اجاره به شکل قابل ملاحظه‌ای کمتر شده است.
میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۹۷ مطابق آمارهای رسمی، به ۳۲هزار و ۵۰۰ تومان افزایش یافت، این میزان در سال ۹۶ معادل ۲۷ درصد کمتر یعنی ۲۵ هزار و۶۰۰تومان بوده است؛ میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان به‌صورت محاسبه کل اجاره واحد مسکونی در شکل اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع بدون دریافت مبلغ ودیعه یا پول پیش برآورد شده است؛ یعنی در این روش، کل اجاره واحد مسکونی تنها براساس دریافت اجاره‌بهای ماهانه محاسبه واعلام شده است؛ آمارها همچنین نشان می‌دهد در سال ۹۷، تعداد معاملات صورت گرفته در بازار اجاره در قالب اجاره‌نامه‌های جدید ۱۴ درصد در مقایسه با سال ۹۶ کاهش داشته است.
میانگین مساحت واحدهای مسکونی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران به بازار اجاره عرضه شد نیز ۸۳ مترمربع بوده است. با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقال در بازار اجاره این سوال هم‌اکنون در ذهن متقاضیان بازار اجاره و اجاره‌نشین‌های سال ۹۸ مطرح است که آینده تورم اجاره در شهر تهران در سال‌جاری به چه شکلی خواهد بود و امسال اجاره‌بهای مسکن چگونه دستخوش تغییر و تحول می‌شود؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از رصد دو تصویر احتمالی برای بازار اجاره مسکن سال ۹۸ با در نظر گرفتن مجموعه شرایط وپارامترهای اثرگذار بر سطح اجارهبها در شهر تهران خبر می‌دهد؛ در واقع با توجه به فاکتورها و عوامل اثرگذار بر بازار اجاره مسکن که هم‌اکنون قابل شناسایی و رصد هستند، می‌توان دو تصویر احتمالی برای بازار اجاره مسکن پایتخت در ماه‌های پیش‌رو ترسیم کرد که یکی از این دو تصویر می‌تواند برای اجاره‌نشین‌های شهر تهران در سال ۹۸ رقم بخورد. نتایج بررسی‌ها حاکی است این دو تصویر براساس ۵ فاکتور اثرگذار بر تغییرات نرخ اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۸ ترسیم می‌شود که هرکدام از این فاکتورها در حکم طراحان اجارهبها در سال‌جاری می‌توانند اثر کاهنده یا فزاینده بر نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن داشته باشند.
«تقاضای خانه‌اولی‌ها» اولین فاکتور موثر بر تغییرات نرخ رشد اجارهبها در سال‌جاری است؛ از دو سال قبل، بخشی از خانه‌اولی‌های متقاضی مسکن با استفاده از وام مسکن یکم برای خرید آپارتمان تجهیز شدند اما به دنبال جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ هم‌اکنون قدرت خرید این وام برای پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی به‌شدت کاهش یافته است و عملا این وام به وامی ناکارآمد برای خرید مسکن در شهر تهران تبدیل شده است؛ از آنجا که در شرایط فعلی دولت ومسوولان نظام بانکی نیز هیچ برنامه‌ای برای افزایش سقف این تسهیلات ندارند بنابراین به‌طور قطع بخشی از خانه‌اولی‌هایی که هم‌اکنون در قالب خانوارهای جدید به جمع متقاضیان بازار مسکن افزوده شده‌اند(زوج‌های جدید)، به فهرست اجاره‌نشین‌های شهر تهران اضافه خواهند شد؛ این در حالی است که بخش دیگری از خانه‌اولی‌هایی که از سال‌های قبل در بازار اجاره مسکن حضور داشته و پیش‌بینی می‌کردند می‌توانند در سال قبل یا سال‌جاری خانه‌دار شده واز بازار اجاره خارج شوند نیز فعلا در بازار اجاره ماندگار شده‌اند. این موضوع می‌تواند در سال جاری اثر افزایشی بر سرعت رشد اجارهبها در شهر تهران داشته باشد.
فاکتور دوم «وضعیت سایر متقاضیان بازار اجاره» است؛ شرایط اقتصادی سایر متقاضیان بازار اجاره مسکن حاکی است در سال جاری به دلیل تورم بالا در همه فاکتورهای هزینه‌ای خانوارها، درآمد واقعی اجاره‌نشین‌ها عملا کاهش یافته است. در نتیجه رشد هزینه‌های ماهانه اجاره‌نشین‌ها توان پرداخت اجارهبها را برای آنها نسبت به سال ۹۷ محدودتر کرده است؛ بنابراین از این ناحیه می‌توان گفت که در سال ۹۸ در برابر فشار افزایشی نرخ رشد اجارهبها در شهر تهران مقاومت ایجاد خواهد شد. در واقع درست است که در سال جاری مجموعه‌ای از فاکتورهای اقتصادی بر نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن می‌تواند اثر فزاینده داشته باشد اما مهم‌ترین فاکتور اثرگذار بر تغییرات نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۸ را می‌توان مقاومت خانوارهای اجاره‌نشین در برابر افزایش سطح اجارهبها و اثر آن بر نرخ رشد اجاره واحدهای مسکونی عنوان کرد. این موضوع می‌تواند سرعت رشد اجارهبها در شهر تهران را کاهش دهد.
«جریان ساخت وساز مسکن» از دیگر فاکتورهای اثرگذار بر نرخ رشد اجاره‌بهای آپارتمان‌ها در سال ۹۸ است؛ با توجه به اینکه ازهر ۵ واحد مسکونی جدید، ۲ واحد در نتیجه تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی ایجاد می‌شود، رونق ساخت وساز در کوتاه‌مدت می‌تواند منجر به کسر تعداد بیشتری از موجودی مسکن شهر تهران از بازار برای تخریب ونوسازی شود؛ این در حالی است که افزایش ساخت وسازها موجب شرایطی می‌شود که در پی آن تعداد بیشتری از مالکان واحدهای فرسوده که واحدهای آنها در دست تخریب و نوسازی قرار گرفته به جمع متقاضیان قطعی بازار اجاره افزوده می‌شوند؛ بنابراین رونق ساخت وساز در کوتاه‌مدت فشار بر بازار اجاره از ناحیه افزایش تعداد متقاضیان بازار اجاره (دست‌کم به مدت دوسال) و کاهش موجودی مسکن با هدف تخریب واحدهای قدیمی‌‌ساز و نوسازی را افزایش می‌دهد. این موضوع نیز می‌تواند اثر افزایشی بر تورم اجاره داشته باشد؛ اما در شرایطی که در سال جاری پیش‌بینی و انتظاری از بابت رونق فعالیت‌های ساختمانی وجود ندارد، بنابراین از این محل دست‌کم اثر افزایشی بر تورم بازار اجاره، بعید است.
«نسبت P به R» یا نسبت «قیمت مسکن به اجاره مسکن»، چهارمین فاکتوری است که می‌تواند در سال ۹۸ تورم اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن شهر تهران در طول ۲۶ سال گذشته همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۴ بوده است؛ این در حالی است که براساس اطلاعات مربوط به میانگین قیمت و اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در زمستان ۹۷، این میزان به عدد ۲۶ رسیده است؛ در زمان جهش قیمت مسکن نسبت P به R به عدد حداکثری و در زمان رکود این نسبت به عدد حداقلی خواهد رسید؛ نسبت فعلی قیمت به اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد عدد فعلی از عدد حداکثری بلندمدت این نسبت نیز عبور کرده و بیشتر شده است؛ بنابراین انتظار می‌رود این عدد تعدیل شده و تغییر یابد.
راهکار کاهش این عدد آن است که یا قیمت مسکن کاهشی شود یا اجارهبها به میزان قابل‌توجهی رشد کند؛ با توجه به اینکه اساسا تجربه کاهش قیمت مسکن در هیچ کدام از سال‌های گذشته وجود نداشته و انتظاری از این بابت در بازارمسکن نیز مطرح نیست، گزینه محتمل آن است که شیب رشد اجاره‌بهای مسکن در سال جاری از شیب رشد قیمت مسکن بیشتر شود؛ این فاکتور می‌تواند بر بازار اجاره مسکن ۹۸ به لحاظ سطح اجارهبها اثر افزایشی داشته باشد.
«جریان عرضه نوسازها به بازار» نیز از فاکتورهای موثر در شتاب رشد اجاره‌بهای مسکن در سال جاری است؛ با توجه به آنکه در شرایط فعلی به دلیل افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان، فروش واحدهای آماده عرضه به بازار برای سازندگان و مالکان این واحدها دشوار شده است به‌طور قطع بخشی از این واحدها به اجبار به بازار اجاره عرضه خواهند شد؛ هر چند این میزان عرضه می‌تواند محدود باشد اما این فاکتور اثر کاهشی بر شیب رشد اجاره‌بهای مسکن خواهد داشت و از طریق افزایش نسبی عرضه به بازار اجاره می‌تواند در حکم سرعت‌گیر نرخ رشد اجارهبها وارد عمل شود. با لحاظ این فاکتورها دو تصویر احتمالی برای وضعیت پیش‌روی بازار اجاره مسکن قابل ترسیم است.
در قالب سناریو یا تصویر اول می‌توان گفت اگر شیب تورم مسکن (سرعت رشد قیمت مسکن) در سال جاری کم شود، شتاب رشد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نیز کاهش می‌یابد. این در حالی است که در قالب سناریوی دوم، اگر روند افزایش قیمت مسکن با شیب سال گذشته ادامه پیدا کند التهابی که از سال گذشته در بازار مسکن و در سطح قیمت‌های فروش آپارتمان رخ داد می‌تواند امسال به بازار اجاره و تعیین نرخ جدید اجارهبها سرایت کند. کارشناسان سناریوی اول را به‌عنوان تصویر محتمل بازار اجاره مسکن در سال ۹۸ معرفی می‌کنند. کارشناسان همچنین پیش‌بینی می‌کنند با توجه به مجموعه عوامل اثرگذار بر سمت و سوی بازار اجاره مسکن در سال ۹۸ میزان رشد اجارهبها در سال جاری کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.